Жанубий Корея давлатида кўчмас мулк қийматини баҳолаш

Корея Республикасида 60-йилларнинг бошларидан бошлаб тезкор шаҳарсозлик (урбанизация) ва ундан кейин шиддат билан саноатлаштириш жараёнлари бошланган. Урбанизация даражаси 1960-йилларда 37,0 фоиз бўлган бўлса, 2013 йилга келиб, 91,6 фоизни ташкил этди. Саноатлаштириш шу даврларда 36,8 фоиздан 94,0 фоизга кўтарилган. Саводхонлик даражаси 77,0 фоиздан 97,9 фоизга юксалган.
Жанубий Кореянинг ер сиёсати шаҳар ерларини ва турли хил шаҳар муаммоларини, масалан, ер нархининг кўтарилиши, ерларнинг спекуляцияси ва шаҳарларнинг парчаланиши каби иқтисодий муаммоларни ҳал қилиш орқали иқтисодий ривожланишни қўллаб-қувватлаган.
Жанубий Кореяда барча иқтисодий ривожланиш давлат инфратузилмаси, уйлар ва ишлаб чиқариш фабрикаларини қуриш учун ерни ўз вақтида мақбул нархларда беришдан бошланган.
Шаҳарсозлик ривожланишининг аксарияти ерларнинг нархи ва спекуляцияларнинг кескин ошишига олиб келган, бунинг натижасида шаҳар ободонлаштириш ва жамоат лойиҳалари учун зарур бўлган ер участкаларини олиш катта молиявий юкларга олиб келган.
Барқарор иқтисодий ривожланиш учун Кореяда ернинг нархини баҳолаш тизимини ва компенсация тизимини, шунингдек ер ахборот тизимини яратиш зарурияти пайдо бўлган.

Кўчмас мулк масалалари билан боғлиқ норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар ва ахборот тизимлари ишлаб чиқилиши

Ер билан боғлиқ бўлган муаммолар ечимини хал этиш мақсадида норматив-ҳуқуқий база узвий шакллантирилган. Чунончи:
1948 йилда “Фермер хўжаликларини ислоҳ қилиш тўғрисида”ги қонун;
1950 йилда “Ер солиғи тўғрисида”ги ва “Ер кадастри тўғрисида”ги қонунлар қабул қилинди;
1961 йилда Мулк солиғи жорий этилди;
1962 йилда “Шаҳарсозлик тўғрисида”ги қонун;
1968 йилда “Ерни тортиб олиш тўғрисида”ги ва “Ерни тартибга солиш тўғрисида”ги қонунлари;
1972 йилда “Баҳолаш тўғрисида”ги, “Миллий ҳудуддан фойдаланиш ва бошқариш тўғрисида”ги ва “Ерни сақлаш ва ундан фойдаланиш тўғрисида”ги қонунлари, “Ер нархи тизими (компенсация) стандарти”;
1973 йилда “Кўчмас мулкни баҳолаш тўғрисида”ги қонун (гаров);
1975 йилда “Уй-жой қурилишини рағбатлантириш тўғрисида”ги қонун қабул қилинди;
1978 йилда Ер нархларининг стандарт тизимини бутун мамлакат бўйлаб кенгайтириш амалга оширилган;
1980 йилда “Уй-жойларни ривожлантиришни рағбатлантириш тўғрисида”ги қонун қабул қилинди. 5 миллионта уй-жой қурилиши режаси тузилди;
1989 йилда “Ерга давлат эгалик қилиш концепцияси” (“Ерга эгалик қилиш тўғрисида”ги қонун, “Ривожланиш харажатлари тўғрисида”ги қонун, “Ер қийматини ошириш бўйича солиқ тўғрисида”ги қонун), “Ер солиғи тўғрисидаги муфассал қонун” қабул қилинди. Мулкни рўйхатга олиш мажбурияти ва давлат томонидан эълон қилинган ер нархлари тизими жорий этилди.
1993 йилда Ярим қишлоқ хўжалиги зоналари бўйича ер сиёсати ишлаб чиқилди;
1994 йилда “Ҳақиқий исм-номларни рўйхатдан ўтказиш тўғрисида”ги қонун қабул қилинди;
1996 йилда Ер участкаларига асосланган ахборот тизими (PBLIS) ишлаб чиқилди;
1997 йилда Ерни бошқариш ахборот тизими жорий этилди.
2002 йилда “Ер компенсацияси тўғрисида”ги қонун қабул қилинган;
2003 йилда Кореянинг ер тўғрисидаги ахборот тизими (KLIS) жорий этилди;
2005 йилда Уй-жой нархларини эълон қилиш тизими жорий этилди;
2006 йилда Кўчмас мулкка нисбатан муфассал солиқ ўрнатилди. Кўчмас мулк битими тўғрисида хабар бериш тизими жорий этилди;
2014 йилда Корея кўчмас мулкни бошқариш тизими (KRAS);
2015 йилда Э-кўчмас мулк нархлари тизими ҳамда Сунъий интеллектга асосланган нархлаш тизими жорий этилди.

Кўчмас мулк битими тўғрисида хабар бериш тизими

Кўчмас мулк битими тўғрисида хабар бериш тизими жорий этилиши натижасида, 2006 йилдан кўчмас мулк бозорини мажбурий тартибга солиш, бозор сотуви нархлари бўйича ҳукуматга ҳисобот бериб бориш йўлга қўйилди. Мазкур онлайн ҳисобот тизими орқали жисмоний шахслар ёки риэлторлар онлайн савдолар тўғрисида хабар беришади. Бу тизим нархларнинг ишончлилигини автомат равишда диагностика қилиб бера олади. Доимий статистика ва бозор нархини таҳлил қилиш имкониятини беради. Маълумот алмашиш тизими сифатида тегишли ташкилотлар (масалан, Олий суд, Миллий солиқ хизмати) билан ахборот алмашинувини таъминлайди. Ушбу тизим юқори ва паст нархлар ҳолатлари, аниқ қийматли ва сохта нархлар тўғрисидаги ҳисоботларни шакллантириб беради.

Кўчмас мулкнинг электрон контракт тизими

Кўчмас мулкнинг электрон контракт тизими 2016 йилда ишлаб чиқилган бўлиб, унинг мақсади битим тузилган сана ва ҳисобот санаси ўртасидаги тафовут туфайли юзага келган вақт этишмовчилигини бартараф этади (Кореяда кўчмас мулк билан боғлиқ битимлар шартнома имзоланган кундан бошлаб, 2 ой ичида “Кўчмас мулк битими тўғрисида”ги қонунга биноан рўйхатга қўйилиши керак), шунингдек, нотўғри нархлар ҳисоботини олдини олиш мақсадида бозор шаффофлигини оширади. Мазкур тизим қоғозсиз электрон шартномаларни тузади, яъни электр қурилмалар (планшет, компъютер, смартфон) орқали шартномалар худди юзма-юз тузилади. Ваколатли орган (электрон провайдер) томонидан электрон ҳужжат хизмати тақдим этилади (масалан, электрон ҳужжатларни олиш, муомалага чиқариш, сертификатлаш). Тизим кўп томонлама алоқадор тизимлар билан ўзаро боғланган, масалан, KLIS тизимига фақат лицензияланган амалиётчи бўлган кўчмас мулк агентларига фойдаланиш имконияти берилади. Миллий ер ахборот тизими (NLIS) автоматик равишда шартнома тузиш учун ер, бино ва ердан фойдаланиш режаси бўйича зарур маълумотларини киритади. Лизинг битимлари тўғрисида ахборот тизими билан автоматлаштирилган бошқарув жараёни, яъни уйни ижарага олишга ариза қабул қилиш ва авторизация учун боғланган.

Кореянинг ер ахборот тизими

Маълумки, кўчмас мулк бозорининг шаффофлиги ҳукуматга бозорни тушунишга ва шу билан сиёсатнинг самарадорлигини оширишга, кўчмас мулк спекуляцияси, шаҳарларнинг бузилиши ва шу каби бошқа муаммоларни камайтиришга имкон беради. Кореяда “Ер кадастри тизими”, “Ерни рўйхатга олиш тизими” ва “Ер нархини баҳолаш тизими” биргаликда “Ер ахборот тизими”ни ташкил этади.
Кореянинг Ер баҳоси тўғрисида оммавий эълон қилиш тизими ва Ер нархини баҳолаш тизими ҳақида айтадиган бўлсак, Кўчмас мулк нархини баҳолаш тизимида қуйидаги турлар бўйича нархлар белгиланади:
- расмий равишда эълон қилинган ер участкалари учун ер нархи;
- расмий равишда якка тартибдаги участкаларнинг ер нархи;
- бир хонадонли уй-жойлар нархи;
- кўп хонадонли уй-жойлар нархи.
Кўчмас мулк нархларининг расмий эълон тизимида расмий равишда эълон қилинган ер нархи ва расмий равишда эълон қилинган уй-жой нархи акс этади. Бунда, расмий равишда эълон қилинган ер нархи белгиланишида эталон сифатида олинган тавсия участкаси (келгуси матнларда – “Эталон лот” деб юритилади) ва нархланадиган алоҳида участка (келгуси матнларда – “Индивидуал лот” деб юритилади) таққосий кўриб чиқилади. Худди шундай, расмий равишда эълон қилинган уй-жой нархи белгиланишида бир хонадонли ва/ёки кўп хонадонли уй-жойлар бўйича “Эталон лот” ва “Индивидуал лот” таққосий кўриб чиқилади.

“Эталон лот”ларнинг аниқланиши

“Эталон лот”лар Корея Республикасининг Ер, инфратузилма ва транспорт вазирлиги (MOLIT), Корея баҳолаш комиссияси (KAB) ва сертификатланган давлат баҳоловчилари томондан аниқланади. “Эталон лот”ни танлаш ва бошқариш қуйидагича амалга оширилади. Демак, дастлаб (1-қадам) ҳудуд таҳлил қилинади. Ҳудуд таҳлили деганда стандарт фойдаланиш, нарх даражаси ва ушбу ҳудудда жойлашган ернинг нархлари ўзгариш тенденцияси, маълум бир майдон бўйича ушбу ернинг нарх даражасига таъсир қилувчи омилларни ўрганиш ва таҳлил қилиш тушунилади. Сўнг, (2-қадам) “Эталон лот”ни танлаш стандартлари кўрилади, (3-қадам) Лотни тақсимлаш стандартлари кўрилади, (4-қадам) Лотни тақсимланишига корректировка киритилади; (5-қадам) Лот танлаш кўриб чиқилади ва (6-қадам) “Эталон лот” аниқланади.
Шундан сўнг, Текшириш ва “Эталон лот”нинг нархини ҳисоблаш қуйидагича амалга оширилади: тайёргарлик кўрилган бирликлар таҳлил қилинади ва тайёргарлик кўрилган бирликлар танланади. Сўнг стандартли таққослаш жадвали тайёрланади: гедоник нарх модели қўлланади, нарх мултипликатори кўриб чиқилади ва нарх мултипликаторининг чегирмаси қўлланилади. Бу жараёнлар Корея баҳолаш комиссияси томонидан амалга оширилади.
Масалан, бир хонадонли уйнинг “Эталон лот”и қандай қилиб танланади? “Эталон лот”ни танлашга масъул бўлган шахс, бир хонадонли уйни танлашда тегишли стандартларни ҳар томонлама акс эттирган ҳолда, маҳаллий давлат ҳокимияти ва бошқаруви органларининг мансабдор шахслари билан маслаҳатлашгандан сўнг қуйидаги мезонлар бойича уни танлайди:
- қўшни ҳудуддаги уй-жой нархлари даражасини кўрсатиши мумкин бўлган стандарт уй-жой бўлиши;
- қурилиш ва ер хусусиятларининг энг юқори частотасига эга бўлган стандарт уй-жой бўлиши;
- уй-жой сифатида барқарор фойдаланишга эга бўлган бўлиши ва бир хил шароитда фойдаланганда узоқ вақт давомида ишлатилиши мумкин бўлган стандарт уй-жой бўлиши;
- жойлашган ерини осон аниқлаш ва шу ҳудуддаги бошқа уй-жойдан осонгина ажратилиши мумкин бўлган стандарт уй-жой бўлиши лозим.

“Индивидуал лот”ларнинг аниқланиши

“Индивидуал лот”лар маҳаллий ҳокимликлар томондан аниқланади. Бунда, (1-қадам) “Индивидуал лот”нинг хусусиятлари ўрганиади, (2-қадам) Таққосланадиган “Эталон лот” танланади, (3-қадам) Стандартли таққослаш жадвалининг мултипликаторидан фойдаланилади, (4-қадам) “Индивидуал лот”нинг нархлари ҳисобланади ва (5-қадам) “Индивидуал лот”нинг нархлари синовдан ўтказилади.

Миллий ва маҳаллий солиқлар

Кореяда кўчмас мулк солиғи ҳақида айтадиган бўлсак, Кореяда 14 хил турдаги миллий солиқлар жорий қилинган. Булар: даромад солиғи; фойда солиғи; қўшилган қиймат солиғи; транспорт-енергия-екологик солиқ; танланган акциз солиғи; ичимлик солиғи; муҳр солиғи; қимматли қоғозлар билан боғлиқ операциялар учун солиқ; таълим солиғи; мерос солиғи; ҳадия солиғи; кўчмас мулкка эгалик қилиш учун солиқ; қишлоқни ривожлантириш учун махсус солиқ; импорт солиғи.
Шунингдек, Кореяда 11 хил турдаги маҳаллий солиқлар мавжуд бўлиб, булар: эгалик солиғи; маҳаллий даромад солиғи; мулк солиғи; автомобил солиғи; маҳаллий таълим солиғи; маҳаллий истеъмол солиғи; тамаки истеъмоли солиғи; рўйхатдан ўтиш ва лицензия солиғи; дам олиш учун солиқ; маҳаллий ресурслар ва қурилмалар солиғи; фуқаролик (резидентлик) солиғи.

Корея баҳолаш комиссиясининг ахборот тизимлари тузилмалари

Корея баҳолаш комиссиясининг ахборот тизимлари (АТ) стратегияси АТ инфратузилмаси, ахборот хавфсизлиги ва АТни бошқариш соҳасидаги стратегик вазифаларини бажариш орқали кўчмас мулкка оид кенг қамровли ахборот тизимларини тақдим этиш, ўз ёндашувларини амалга оширишга эришишда АТни қўллаб-қувватлашдан иборатдир.
Корея баҳолаш комиссияси фаолиятида АТларни қўллаб, 2018 йилга келиб, ахборотлаштириш жараёнини стандартлаштиришга, ахборот тизимларининг иш фаолиятини бошқариш тузилмасини стандартлаштиришга, маълумотлар стандартлари ва ахборот ресурсларини бошқариш тизимининг жорий этилишига эришди.
Корея баҳолаш комиссияси фаолиятидаги архитектурада рўйхатдан ўтган ва бошқариладиган маълумот манбаларининг 1000 тури мавжуд. Жорий этилганга 5 йилдан ошиқ бўлган 23 та ахборот тизимларидан фойдаланилмоқда. Репликация қилинадиган веб-сайтларни бошқариш учун хизматлардан фойдаланишга асосланган кенг қамровли мета-маълумотлар билан таъминланган. Ахборот ресурсларини таҳлил қилиш орқали бюджет иқтисод қилинган, яъни операцион ҳаражатлар 300 минг АҚШ долларига камайган, қурилмалар нархи бўйича 176 минг АҚШ доллари иқтисод қилинган.
Корея баҳолаш комиссияси фаолиятга боғлиқ жами 76 корхоналарнинг бизнес жараёнлари: 35 давлат корхоналарининг бизнес жараёнлари ва 41 ички корхоналар бизнес жараёнлари билан тизимлар орқали ахборотлар айирбошланади. Корея баҳолаш комиссиясининг маълумотлар базасида кўчмас мулк нархлари ва асосий давлат рўйхатга олиш бўйича тахминан 800 миллионта ҳолат амаллари мавжуд.
Кўчмас мулк нархи бўйича маълумотлар базасида кўп хонадонли турар-жой бинолари нархлари тўғрисида эълонлар, кўчмас мулк маълумотлари мустақил равишда ёки MOLIT орқали йиғилади. Асосий давлат рўйхатга олиш маълумотлар базасида маълумотлар MOLIT, Кореянинг Олий суди ва бошқа органлар билан маълумот алмашишнинг яхлит тузилмаси орқали турли хил давлат реестрлари маълумотлари тўпланади.
Кўчмас мулк битимлари тўғрисидаги ҳисобот тизими кўчмас мулкка нисбатан адолатли солиққа тортишни таъминлаш, бозор ҳолатини таҳлил қилиш, фирибгарлик, солиқ тўлашдан бўйин товлаш ва шу каби ноқонуний фаолиятнинг олдини олиш, кўчмас мулк сотувчилари ва харидорлари ўртасида маълумотларнинг бошқачалигига чек қўйиш учун хизмат қилади. Масалан, кўчмас мулк олди-сотти шартномаси тузилганда, битим тафсилотларини бошқариш ва улардан фойдаланиш учун битим тузган томон шартноманинг санаси, объекти тўғрисидаги маълумотларни (манзили, таснифи ва ҳоказо) ҳақида маълумотларни бериши керак. Кўчмас мулкнинг барча турлари: уй, ер, савдо биноси ва ҳоказолар ҳақидаги битимларнинг адолатли ва ошкоралиги таъминланади. Мазкур тизимда тегишли давлат органлари қуйидаги вазифаларни бажарадилар:
MOLIT: методик ва қонунчилик томонидан тартибга солиш вазифасини;
Маҳаллий ҳокимият: тизимни бошқариш (ҳисоботни қабул қилиш ва ишлов бериш, жаримани тўлатиш ва бошқалар) вазифасини;
Корея баҳолаш комиссияси: хабар қилинган маълумотларни бошқариш ва ҳисоботларни яратиш вазифасини.
Ушбу тизим жорий этилганлиги натижасида Кореяда ошкора битимларни амалга ошириш ва адолатли солиққа тортиш ҳамда ноқонуний фаолиятни текшириш имконияти пайдо бўлди. Жамоат учун очиқ маълумотларнинг қулайлигини ошириш (барча олди-сотти нархлар), ҳисобот маълумотларини қўллаган ҳолда турли хил статистик маълумотларни ишлаб чиқариш орқали бу соҳада олиб бориладиган сиёсатнинг самарасини кучайтиришга эришилди.

Ер нархини баҳолаш жараёнлари

Кореяда расман эълон қилинган ер нархини баҳолаш қуйидаги жараёнлардан иборат:
1) “Эталон лот” ер хусусиятларини суратга олиш ва танлаш;
2) “Эталон лот” нархи ва ер хусусиятларидан фойдаланган ҳолда нархни корректировка коеффисиентини яратиш;
3) “Индивидуал лот” хусусиятларини кўриб чиқиш ҳамда ер хусусиятларини “Эталон лот” ва “Индивидуал лот” ўртасида таққослаш;
4) “Эталон лот” объекти ва “Индивидуал лот” объектининг ер хусусиятлари ўртасидаги фарқига қараб “Нархларни тартибга солиш коеффициенти”ни қўллаш;
5) Расмий равишда эълон қилинган ер нархи = “Эталон лот” нархини “Нархларни тартибга солиш коеффициенти”га кўпайтириш.
Кореяда мавжуд тизимда ерларнинг тавсифи ноябрь-февраль ойларида (2018.21.11. ~ 2019.09.02, деярли 80 кун ичида) “Эталон лот”лар бўйича 1050 нафар сертификатланган баҳоловчилар, “Индивидуал лот”лар бўйича 1562 нафар маҳаллий ҳокимият ходимлари томонидан ўрганилади. Бунда, лотлар бўйича мавжуд ҳужжатлари кўриб чиқилади ва жой майдонлари ўрганилади. Ер участкаси рақами, ернинг тоифаси, зона ҳудуди, ердан фойдаланиш, топография, участканинг шакли, жиҳати, атрофдаги йўл ҳолати ва ҳоказолардан (жами 23 турдаги маълумотлар турларидан) иборат деярли 33,1 миллион тўпламда лотлар (0,5 миллионта “Эталон лот”лар ва 32 миллионта “Индивидуал лот”лар) тизимда мавжуд.
Кореядаги ерларга нисбатан юқорида қайд этилган 23 хусусиятли маълумотлар қуйидагилардир: (1) Тартиб рақами, (2) Манзил, (3) Кадастр рақами, (4) Ер тоифаси, (5) Майдони, (6) Зона, (7) Туман, ҳудуд, (8) Чекланган ҳудуд тури, 9) Шаҳарсозлик режаси, (10) Қишлоқ хўжалигига мўлжалланган ер ҳолати, (11) Тупроқ ҳолати, (12) Майдонни қайта ташкил этиш, (13) Ўрмон, ўсимликлар ҳолати, (14) Ердан фойдаланиш тури, (15) Топография, (16) Участка шакли, (17) Асос, (18) Туташган йўл, (19) Асосий йўлдан масофа, (20) Магистрал / темир йўллардан масофа, (21) Номақбул объектлардан масофа, (22) Лойиҳани ишлаб чиқиш усули, (23) Лойиҳани ишлаб чиқиш босқичи.
Барча ер участкалари харитага киритилиб, уларнинг тури, шакли доимий равишда таҳлил қилинади ва янгиланади. Кореяда ернинг геометрик шакли (масалан, тўртбурчаклар, трапезоид, ва бошқалар) алоҳида аҳамиятга эга бўлиб, у нархга таъсир қилади. Умуман олганда, ер участкасининг барча 23 омиллари нархга таъсир қилади ва тизимга кўпайиш ёки пасайиш коэффициентлари сифатида киритилган (1.00, 0.48, 0.75 ва бошқалар).
Ҳозирги вақтда Корея дронлар ёрдамида, ҳудуднинг фотосуратлари ва бошқа усуллар орқали ерларни таҳлил қилиш ва ҳисобга олиш бўйича автоматлаштирилган тизимга ўтмоқда.

Хулоса

Кореяда илгари, ер кадастри тизими қўлда ўрганилиб, дала тадқиқотларига асосланган эди. Ҳозирги вақтда геофазовий ахборотлар қўлланилиши орқали ишлар такомиллаштирилган. Номувофиқликларга чек қўйилиб, назоратчи инспекторларнинг субъектив фикрларини камайтирди. Ходимларнинг вақтини тежаш ва иқтисодий самарадорликни оширишга эришилган. Кўчмас мулк соҳасида давлатнинг қонуний бошқаруви ва фаолиятининг ошкоралигини оширишга ҳисса қўшди.

“Ахборотнома” илмий-амалий журнали таҳририяти

--------------------------------------------------------------------------------------------------
("Ахборотнома" илмий-амалий журналининг 3/2019-сонида чоп этилди)

Категория: 
Тип публикации: